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FP2級 不動産
全28問 ／ トルカ（https://toruca.app）
問1. 不動産投資における「表面利回り」と「実質利回り」の違いとして正しいものはどれか？
- A. 表面利回りは年間賃料収入を物件価格で割った簡便な指標、実質利回りは諸経費や購入諸費用も考慮したより precise な指標
- B. 表面利回りと実質利回りは全く同じ計算方法である
- C. 実質利回りの方が常に表面利回りより高い数値になる
- D. 表面利回りには年間賃料収入という概念は使われない
正解: A. 表面利回りは年間賃料収入を物件価格で割った簡便な指標、実質利回りは諸経費や購入諸費用も考慮したより precise な指標 ／ 表面利回り（グロス利回り）＝ 年間賃料収入 ÷ 物件価格 × 100 という簡便な指標であるのに対し、実質利回り（NET利回り）は諸経費（管理費・修繕費・固定資産税等）や購入時の諸費用も考慮するため、一般に表面利回りより低い数値になります。
問2. 物件価格5,000万円、年間賃料収入300万円のとき、表面利回りはいくらか？
単位: % ／ ヒント: 表面利回り＝年間賃料収入÷物件価格×100
正解: 6% ／ 表面利回り ＝ 300 ÷ 5,000 × 100 ＝ 6%。
問3. 物件価格4,800万円、購入諸費用200万円、年間賃料収入300万円、年間諸経費（管理費・修繕費等）50万円のとき、実質利回りはいくらか？
単位: % ／ ヒント: 実質利回り＝（年間賃料収入－年間諸経費）÷（物件価格＋購入諸費用）×100
正解: 5% ／ 実質利回り ＝（300－50）÷（4,800＋200）× 100 ＝ 250 ÷ 5,000 × 100 ＝ 5%。表面利回り（300÷4,800×100＝6.25%）より低い水準になります。
問4. 土地の有効活用手法である「等価交換方式」の説明として正しいものはどれか？
- A. 土地所有者が土地を提供し、デベロッパーが建築費を負担して建物を建設、完成後の建物とその敷地権を出資割合に応じて土地所有者とデベロッパーで取得する方式
- B. 土地所有者が全額自己資金で建物を建設する方式
- C. 土地を第三者に完全に売却してしまう方式
- D. 等価交換方式には建物の建築という概念が含まれない
正解: A. 土地所有者が土地を提供し、デベロッパーが建築費を負担して建物を建設、完成後の建物とその敷地権を出資割合に応じて土地所有者とデベロッパーで取得する方式 ／ 等価交換方式は、土地所有者が土地の全部または一部を提供し、デベロッパー等が建築資金を負担して建物を建設、完成後は出資割合に応じて土地所有者とデベロッパーが建物の区分所有権と敷地の権利を取得する土地活用手法です。
問5. 土地の有効活用手法である「事業受託方式」の説明として正しいものはどれか？
- A. 土地所有者が土地・建物の所有権を保有したまま、企画・建設・管理・運営等の事業全体をデベロッパー等に任せる方式
- B. 土地の所有権を完全にデベロッパーに移転する方式
- C. 建物の建築費を全額デベロッパーが負担し完成後の建物を全てデベロッパーが取得する方式
- D. 事業受託方式では土地所有者は一切の資金負担をしない代わりに所有権も全く保持しない
正解: A. 土地所有者が土地・建物の所有権を保有したまま、企画・建設・管理・運営等の事業全体をデベロッパー等に任せる方式 ／ 事業受託方式は土地所有者が土地・建物の所有権を保有したまま、事業の企画から建設、管理・運営までを一括してデベロッパー等の専門家に任せる方式です。土地所有者は建築資金の負担を行う点が等価交換方式との違いです。
問6. 「建設協力金方式」による土地活用の説明として正しいものはどれか？
- A. 入居予定のテナント（借主）から建設資金を「建設協力金」として預かり、それを建築資金に充当して建物を建設する方式
- B. 土地を全て売却して現金化する方式
- C. 土地所有者が一切の資金負担を行わずデベロッパーに全て任せる事業受託方式の別名
- D. 建設協力金方式は住宅にのみ使われる方式である
正解: A. 入居予定のテナント（借主）から建設資金を「建設協力金」として預かり、それを建築資金に充当して建物を建設する方式 ／ 建設協力金方式は、入居予定のテナント（例えばロードサイド店舗の借主）から建設資金の全部または一部を「建設協力金」として預かり、それを建築費に充当して建物を建設する土地活用手法です。
問7. 土地の有効活用としての「定期借地権方式」のメリットとして最も適切なものはどれか？
- A. 土地所有権を手放すことなく、借地人から地代収入を得ることができ、契約期間満了後は土地が確定的に返還される
- B. 建物の建築費用を土地所有者が全額負担しなければならない点がデメリットである
- C. 定期借地権方式では地代収入を一切得られない
- D. 定期借地権方式は土地を売却する方式の一種である
正解: A. 土地所有権を手放すことなく、借地人から地代収入を得ることができ、契約期間満了後は土地が確定的に返還される ／ 定期借地権方式は土地を借地人に貸し、地代収入を得る活用方法です。土地の所有権は手放さず、建物の建築費用も借地人側が負担するのが一般的で、契約期間満了時には土地が確定的に返還される点がメリットです。
問8. 自用地としての評価額が5,000万円の土地に賃貸アパートを建てている場合（借地権割合60%、借家権割合30%、賃貸割合100%）、貸家建付地としての相続税評価額はいくらか？
単位: 万円 ／ ヒント: 貸家建付地の評価額＝自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
正解: 4100万円 ／ 貸家建付地の評価額 ＝ 5,000 ×（1－0.6×0.3×1）＝ 5,000×（1－0.18）＝ 5,000×0.82 ＝ 4,100万円。自分の土地に賃貸物件を建てることで、入居者の権利（借家権）が生じる分、自用地より評価額が低くなります。
問9. 「貸家」（賃貸に供している建物）の相続税評価額の計算式として正しいものはどれか？
- A. 固定資産税評価額 ×（1－借家権割合 × 賃貸割合）
- B. 固定資産税評価額 ×（1＋借家権割合）
- C. 固定資産税評価額そのまま（自用家屋と同額）
- D. 取得価額 × 経過年数
正解: A. 固定資産税評価額 ×（1－借家権割合 × 賃貸割合） ／ 貸家の評価額 ＝ 固定資産税評価額 ×（1－借家権割合 × 賃貸割合）。賃借人がいることで所有者の使用収益に制約が生じるため、自用家屋（固定資産税評価額そのまま）より評価額が低くなります。
問10. 「特定の居住用財産の買換えの特例」の趣旨として正しいものはどれか？
- A. 一定要件を満たすマイホームを売却して新たなマイホームに買い換えた場合、譲渡益に対する課税を将来（買い換えた資産を将来売却する時等）まで繰り延べられる特例
- B. 譲渡益を将来にわたって永久に非課税にする特例
- C. 買換え特例は事業用資産にのみ適用される
- D. 買換え特例と3,000万円特別控除は常に無条件で併用できる
正解: A. 一定要件を満たすマイホームを売却して新たなマイホームに買い換えた場合、譲渡益に対する課税を将来（買い換えた資産を将来売却する時等）まで繰り延べられる特例 ／ 居住用財産の買換え特例は、要件を満たすマイホームを買い換えた際に生じた譲渡益について、その時点での課税を将来に繰り延べる（非課税にするわけではない）特例です。他の特例（3,000万円特別控除等）とは選択適用となる点に注意が必要です。
問11. 「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」の趣旨として最も適切なものはどれか？
- A. 相続により取得した被相続人の自宅（空き家）を一定要件のもとで売却した場合に、譲渡所得から特別控除を受けられることで、空き家の発生・放置を抑制する政策目的がある
- B. この特例は被相続人が生前に売却した場合にのみ適用される
- C. この特例には家屋や敷地の要件は一切問われない
- D. この特例は法人が相続した場合にのみ適用される
正解: A. 相続により取得した被相続人の自宅（空き家）を一定要件のもとで売却した場合に、譲渡所得から特別控除を受けられることで、空き家の発生・放置を抑制する政策目的がある ／ この特例は、相続により空き家となった被相続人の自宅とその敷地を、耐震基準を満たすよう改修する等の一定要件のもとで売却した場合に、譲渡所得から特別控除を受けられる制度で、増加する空き家問題への対策としても位置づけられています。
問12. 建築基準法上の「防火地域」における建築物の規制として正しいものはどれか？
- A. 延べ面積や階数に応じて、耐火建築物または準耐火建築物とすることなどが求められる
- B. 防火地域では木造建築物であれば規模を問わず自由に建築できる
- C. 防火地域は農地にのみ指定される地域区分である
- D. 防火地域内の建築物には一切の構造規制がない
正解: A. 延べ面積や階数に応じて、耐火建築物または準耐火建築物とすることなどが求められる ／ 防火地域は市街地の火災被害を防止するために指定される地域で、建築物の規模（延べ面積・階数）に応じて耐火建築物・準耐火建築物とすることが求められるなど、準防火地域よりも厳しい構造規制が課されます。
問13. 敷地の前面道路の幅員が12m未満である場合、建築基準法上の容積率の上限に関する取り扱いとして正しいものはどれか？
- A. 都市計画で定められた容積率の指定値と、前面道路の幅員に一定の係数を乗じて算出した数値のいずれか小さい方が容積率の上限となる
- B. 前面道路の幅員は容積率の計算に一切影響を与えない
- C. 前面道路の幅員が狭いほど容積率の上限は必ず大きくなる
- D. 前面道路幅員による容積率の制限は準工業地域にのみ適用される
正解: A. 都市計画で定められた容積率の指定値と、前面道路の幅員に一定の係数を乗じて算出した数値のいずれか小さい方が容積率の上限となる ／ 前面道路の幅員が12m未満の場合、都市計画で指定された容積率と、前面道路の幅員に住居系地域は0.4、その他の地域は0.6等の法定乗数を乗じて算出した数値とを比較し、いずれか小さい方が実際に適用される容積率の上限となります。
問14. 農地を農地以外の用途（宅地等）に転用する場合に必要となる、農地法上の許可・届出として正しいものはどれか？
- A. 市街化区域内の農地はあらかじめ農業委員会への届出で足りる場合があるが、市街化区域外の農地の転用には原則として都道府県知事等の許可が必要
- B. 農地の転用にはいかなる場合も許可・届出が一切不要である
- C. 農地の転用は市町村長の許可のみで足り、都道府県知事や農業委員会は一切関与しない
- D. 農地法は農地の売買のみを規制し転用は規制の対象外である
正解: A. 市街化区域内の農地はあらかじめ農業委員会への届出で足りる場合があるが、市街化区域外の農地の転用には原則として都道府県知事等の許可が必要 ／ 農地法上、市街化区域内にある農地の転用はあらかじめ農業委員会への届出で足りる特例がありますが、それ以外の農地を転用する場合は原則として都道府県知事等の許可（農地法4条・5条）が必要です。
問15. 「不動産特定共同事業法」に基づく不動産小口化商品の特徴として正しいものはどれか？
- A. 複数の投資家から出資を集め、不動産の運用による収益を出資割合に応じて分配する仕組みの商品
- B. この商品は必ず不動産を単独名義で登記しなければならない
- C. 不動産小口化商品には出資という概念が一切ない
- D. この商品は必ず元本が保証される
正解: A. 複数の投資家から出資を集め、不動産の運用による収益を出資割合に応じて分配する仕組みの商品 ／ 不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品は、複数の投資家から出資を集めて不動産の運用（賃貸等）を行い、その収益を出資割合に応じて分配する仕組みの商品で、少額から不動産投資に参加できる点が特徴です（元本保証はありません）。
問16. 土地の譲渡価額が6,000万円、取得費が2,000万円、譲渡費用が200万円のとき、譲渡所得の金額はいくらか（特別控除は考慮しない）？
単位: 万円 ／ ヒント: 譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）
正解: 3800万円 ／ 譲渡所得 ＝ 6,000－（2,000＋200）＝ 6,000－2,200 ＝ 3,800万円。
問17. 土地・建物の取得費が不明である場合や、実際の取得費が譲渡価額の一定割合を下回る場合に用いることができる「概算取得費」の考え方として正しいものはどれか？
- A. 譲渡価額の5%相当額を取得費とみなすことができる
- B. 取得費が不明な場合、譲渡所得は必ずゼロとして扱われる
- C. 概算取得費を使うと譲渡所得は必ず非課税になる
- D. 概算取得費は建物にのみ適用され土地には適用されない
正解: A. 譲渡価額の5%相当額を取得費とみなすことができる ／ 実際の取得費が不明な場合や、実際の取得費が譲渡価額の5%を下回る場合には、譲渡価額の5%相当額を取得費（概算取得費）とすることが認められています。
問18. 相続税評価における「借地権」の評価に用いる「借地権割合」の性質として正しいものはどれか？
- A. 地域ごとに国税庁が定めており、路線価図等で確認できる、借地権の価値の割合を示す指標
- B. 借地権割合は全国一律で常に同じ数値である
- C. 借地権割合は建物の構造によってのみ決まる
- D. 借地権割合は固定資産税評価額を基準に計算する指標である
正解: A. 地域ごとに国税庁が定めており、路線価図等で確認できる、借地権の価値の割合を示す指標 ／ 借地権割合は国税庁が地域ごとに定めて路線価図等で公表している、その地域における借地権の価値の割合を示す指標（30%〜90%程度で地域により異なる）で、貸宅地・貸家建付地等の評価に用いられます。
問19. 相続税における「小規模宅地等の特例」（特定居住用宅地等）の趣旨として最も適切なものはどれか？
- A. 被相続人の自宅の敷地等について、一定要件のもとで評価額を大きく減額し、相続人の居住継続への配慮や納税資金確保の負担を軽減する
- B. この特例は事業用の宅地にのみ適用され居住用宅地には一切適用されない
- C. この特例を適用すると評価額がかえって増加する
- D. 小規模宅地等の特例に面積の上限は一切設けられていない
正解: A. 被相続人の自宅の敷地等について、一定要件のもとで評価額を大きく減額し、相続人の居住継続への配慮や納税資金確保の負担を軽減する ／ 小規模宅地等の特例は、被相続人の自宅の敷地（特定居住用宅地等）や事業用の敷地について、一定の要件・限度面積のもとで評価額を大幅に減額（居住用は評価額の80%減額等）できる制度で、相続人が住み続けられるよう配慮する政策目的があります。
問20. 定期借地権のうち、事業用の建物所有を目的として存続期間を10年以上50年未満で設定する「事業用定期借地権等」の特徴として正しいものはどれか？
- A. 公正証書によって契約しなければならない
- B. 口頭のみで契約が成立し書面は一切不要である
- C. 居住用の住宅を建てる目的でのみ利用できる
- D. 事業用定期借地権等には存続期間の上限が設定されていない
正解: A. 公正証書によって契約しなければならない ／ 事業用定期借地権等は、事業用の建物所有を目的とする借地権で、必ず公正証書によって契約しなければならないという要式性が求められる点が特徴です。
問21. 不動産投資（賃貸経営）における代表的なリスクとして適切でないものはどれか？
- A. 空室リスク（入居者が確保できず収入が減少するリスク）
- B. 家賃下落リスク
- C. 災害リスク（地震・火災等）
- D. 不動産投資には一切のリスクが存在しない
正解: D. 不動産投資には一切のリスクが存在しない ／ 不動産投資には空室リスク・家賃下落リスク・災害リスク・流動性リスク（売却したいときにすぐ売れないリスク）・金利上昇リスクなど様々なリスクが存在し、「リスクが一切ない」ということはありません。
問22. 土地の有効活用の手法として存在するものを全て選べ。
- A. 等価交換方式
- B. 事業受託方式
- C. 建設協力金方式
- D. 定期借地権方式
正解: A・B・C・D ／ 等価交換方式・事業受託方式・建設協力金方式・定期借地権方式はいずれも実在する代表的な土地の有効活用手法で、土地所有者の資金負担や権利関係の在り方がそれぞれ異なります。
問23. 不動産の鑑定評価の手法のうち、対象不動産が将来生み出すと期待される純収益を基準に価格を求める手法はどれか？
- A. 収益還元法
- B. 原価法
- C. 取引事例比較法
- D. 路線価方式
正解: A. 収益還元法 ／ 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すと期待される純収益（賃料収入等）を基準に不動産の価格を求める鑑定評価の手法です。原価法は再調達原価を基準に、取引事例比較法は類似の取引事例を基準に価格を求めます。
問24. 収益還元法のうち「直接還元法」と「DCF法」の違いとして正しいものはどれか？
- A. 直接還元法は単年度の純収益を還元利回りで割り戻して価格を求めるのに対し、DCF法は将来の複数期間の純収益と将来の売却価格を現在価値に割り引いて合計する
- B. 直接還元法はDCF法よりも将来の複数年のキャッシュフローを詳細に予測する手法である
- C. DCF法は単年度の収益のみを用いる手法である
- D. 両者は全く同じ計算方法である
正解: A. 直接還元法は単年度の純収益を還元利回りで割り戻して価格を求めるのに対し、DCF法は将来の複数期間の純収益と将来の売却価格を現在価値に割り引いて合計する ／ 直接還元法は単年度（通常1年間）の純収益を還元利回りで割り戻して価格を求める簡便な手法であるのに対し、DCF法（Discounted Cash Flow法）は保有期間中の各年の純収益と、期間満了時の売却予想価格を、それぞれ現在価値に割り引いて合計する、より精緻な手法です。
問25. 対象不動産の年間純収益が360万円、還元利回りが6%のとき、直接還元法による収益価格はいくらか？
単位: 万円 ／ ヒント: 収益価格＝年間純収益÷還元利回り
正解: 6000万円 ／ 収益価格 ＝ 360万円 ÷ 6% ＝ 6,000万円。還元利回りが低いほど、同じ純収益に対する評価額（収益価格）は高くなります。
問26. 特定居住用宅地等に該当する敷地（400㎡、評価額8,000万円＝1㎡当たり20万円）について、小規模宅地等の特例（限度面積330㎡、減額割合80%）を適用した場合の相続税評価額はいくらか？
単位: 万円 ／ ヒント: 減額金額＝1㎡当たり評価額×限度面積（330㎡）×80%。評価額＝敷地全体の評価額－減額金額
正解: 2720万円 ／ 敷地全体の評価額 ＝ 400㎡×20万円 ＝ 8,000万円。減額金額 ＝ 20万円×330㎡×80% ＝ 5,280万円。特例適用後の評価額 ＝ 8,000－5,280 ＝ 2,720万円。特定居住用宅地等は限度面積330㎡までの部分について80%の減額を受けられます。
問27. 「建物譲渡特約付借地権」の説明として正しいものはどれか？
- A. 借地権設定後30年以上を経過した日に、借地上の建物を借地権設定者（地主）に相当の対価で譲渡することをあらかじめ定めた借地権
- B. 建物譲渡特約付借地権は建物を譲渡する特約が一切付されていない借地権である
- C. この借地権は存続期間の定めがない借地権である
- D. 建物譲渡特約付借地権は事業用建物にのみ設定できる
正解: A. 借地権設定後30年以上を経過した日に、借地上の建物を借地権設定者（地主）に相当の対価で譲渡することをあらかじめ定めた借地権 ／ 建物譲渡特約付借地権は、借地権を設定してから30年以上経過した日に、借地上の建物を借地権設定者（地主）に相当の対価で譲渡する旨をあらかじめ特約として定めておく借地権です。建物譲渡により借地関係は終了しますが、借家として継続利用できる場合があります。
問28. 不動産の鑑定評価の手法として存在するものを全て選べ。
- A. 原価法
- B. 取引事例比較法
- C. 収益還元法
- D. 総平均法
正解: A・B・C ／ 原価法・取引事例比較法・収益還元法は不動産鑑定評価基準に定められた代表的な3つの鑑定評価手法です。総平均法は棚卸資産の評価方法であり、不動産の鑑定評価手法ではありません。