印刷プレビューです。ブラウザの印刷機能でPDF保存・印刷できます。
FP1級 不動産
全24問 ／ トルカ（https://toruca.app）
問1. 不動産の収益価格を求める「直接還元法」の計算式として正しいものはどれか？
- A. 一期間の純収益（NOI）÷ 還元利回り（キャップレート）
- B. 一期間の純収益 × 還元利回り
- C. 取得価額 － 減価償却累計額
- D. 近隣の取引事例価格の単純平均
正解: A. 一期間の純収益（NOI）÷ 還元利回り（キャップレート） ／ 直接還元法による収益価格 ＝ 一期間の純収益（NOI：Net Operating Income）÷ 還元利回り（キャップレート）。単年度の収益力を還元利回りで割り戻して収益価格を求める、収益還元法の中でも簡便な方法です。
問2. 対象不動産の年間純収益（NOI）が300万円、還元利回り（キャップレート）が5%のとき、直接還元法による収益価格はいくらか？
単位: 万円 ／ ヒント: 収益価格＝純収益÷還元利回り
正解: 6000万円 ／ 収益価格 ＝ 300 ÷ 0.05 ＝ 6,000万円。還元利回りが低いほど（収益に対して求められるリターンが低いほど）、同じ純収益でも収益価格は高く評価されます。
問3. 不動産の収益還元法における「DCF法」と「直接還元法」の違いとして正しいものはどれか？
- A. DCF法は将来の複数期間にわたる純収益及び最終的な売却価格（復帰価格）を個別に予測し現在価値に割り引いて合計するのに対し、直接還元法は単年度の純収益のみを用いる簡便な方法である
- B. DCF法と直接還元法は全く同じ計算方法である
- C. 直接還元法の方がDCF法よりも将来の収益変動を精緻に反映できる
- D. DCF法には割引率という概念が一切使われない
正解: A. DCF法は将来の複数期間にわたる純収益及び最終的な売却価格（復帰価格）を個別に予測し現在価値に割り引いて合計するのに対し、直接還元法は単年度の純収益のみを用いる簡便な方法である ／ DCF法は保有期間中の各期の純収益と、保有期間満了時の売却による復帰価格を個別に予測し、それぞれを現在価値に割り引いて合計することで収益価格を求める、より精緻な分析手法です。直接還元法は単年度の純収益のみを用いる簡便な方法という違いがあります。
問4. 不動産投資分析における「NOI（純収益）」と「NCF（純キャッシュフロー）」の違いとして正しいものはどれか？
- A. NOIは総収益から運営費用を控除した収益、NCFはさらに資本的支出（大規模修繕費等）や一時金の運用益等を加減算した、より実際のキャッシュフローに近い概念である
- B. NOIとNCFは完全に同一の概念であり計算方法に違いはない
- C. NCFはNOIに借入金の元本返済額を一切考慮しない点で全く同じである
- D. NOIには運営費用という概念が含まれない
正解: A. NOIは総収益から運営費用を控除した収益、NCFはさらに資本的支出（大規模修繕費等）や一時金の運用益等を加減算した、より実際のキャッシュフローに近い概念である ／ NOI（Net Operating Income）は総収益から運営費用（管理費・修繕費・公租公課等）を控除した収益、NCF（Net Cash Flow）はそこからさらに大規模修繕費等の資本的支出を控除し、預り敷金等の運用益を加算するなど、より実際の資金の動きに近づけた概念です。
問5. 「土地区画整理事業」の仕組みとして正しいものはどれか？
- A. 道路・公園等の公共施設を整備し宅地の利用増進を図るため、権利者が土地の一部を提供（減歩）し、整備後の土地（換地）を従前の土地に代えて取得する事業
- B. 土地区画整理事業では土地の所有者が土地を一切提供する必要がない
- C. この事業は必ず民間デベロッパーのみが実施できる
- D. 土地区画整理事業には減歩という概念が一切存在しない
正解: A. 道路・公園等の公共施設を整備し宅地の利用増進を図るため、権利者が土地の一部を提供（減歩）し、整備後の土地（換地）を従前の土地に代えて取得する事業 ／ 土地区画整理事業は、道路・公園等の公共施設を整備し宅地の利用価値を高めるため、権利者から土地の一部を提供（減歩）してもらい、整備後の土地（換地）を従前の土地に代えて交付する事業で、公共施設の整備と宅地の利用増進を同時に実現する手法です。
問6. 「市街地再開発事業（第一種市街地再開発事業）」の仕組みとして正しいものはどれか？
- A. 老朽化した木造密集地域等において、権利者の土地・建物の権利を再開発後の建物の一部の権利（権利床）に変換し、高度利用された建物を整備する事業
- B. 市街地再開発事業では既存の建物をそのまま残し新たな建築行為を一切行わない
- C. この事業に権利変換という概念は一切用いられない
- D. 市街地再開発事業は農地にのみ適用される制度である
正解: A. 老朽化した木造密集地域等において、権利者の土地・建物の権利を再開発後の建物の一部の権利（権利床）に変換し、高度利用された建物を整備する事業 ／ 第一種市街地再開発事業は、老朽木造建築物が密集する地域等において、権利者の従前の権利を再開発後の建物の一部（権利床）に変換（権利変換）し、耐火建築物への共同化・高度利用を図る事業です。
問7. 定期借地権の設定に際して地主が受け取る「保証金」（無利息または低利で借地人から借り入れる性質のもの）の税務上の一般的な取り扱いとして正しいものはどれか？
- A. 実質的に金銭の貸借であるため、原則としてそれ自体は地主の収入（不動産所得等）とはならないが、経済的利益（通常収受すべき利息相当額との差額）が問題となる場合がある
- B. 保証金は受け取った全額がその年の不動産所得として課税される
- C. 保証金には税務上一切の取り扱いのルールが存在しない
- D. 保証金を受け取ると借地契約そのものが無効になる
正解: A. 実質的に金銭の貸借であるため、原則としてそれ自体は地主の収入（不動産所得等）とはならないが、経済的利益（通常収受すべき利息相当額との差額）が問題となる場合がある ／ 定期借地権設定時に地主が受け取る「保証金」は、契約終了時に借地人に返還する性質の金銭消費貸借（預り金）であるため、それ自体は原則として地主の収入にはなりませんが、無利息または低い利率で借り入れることによる経済的利益が問題となる場合があります（権利金として扱われる一時金とは税務上の取り扱いが異なります）。
問8. 不動産の証券化において活用される「SPC（特別目的会社）」の役割として正しいものはどれか？
- A. 不動産を保有する主体を元の事業会社から法的に切り離し（倒産隔離）、投資家から集めた資金でその不動産を保有・運用し、収益を投資家に分配する仕組みの受け皿となる
- B. SPCは必ず不動産を直接保有せず、権利を一切持たない名目上の会社である
- C. SPCの活用には投資家からの出資という概念が一切含まれない
- D. SPCは通常の株式会社と全く同じ目的で利益最大化のためだけに設立される
正解: A. 不動産を保有する主体を元の事業会社から法的に切り離し（倒産隔離）、投資家から集めた資金でその不動産を保有・運用し、収益を投資家に分配する仕組みの受け皿となる ／ SPC（Special Purpose Company）は不動産証券化において、対象不動産を保有・運用するための受け皿として設立される会社で、元の事業会社の信用リスクから不動産を法的に切り離す「倒産隔離」の機能を持ち、投資家から集めた資金で不動産を取得・運用し収益を分配する仕組みの中核を担います。
問9. 不動産の証券化スキームで用いられる「匿名組合出資（TK：Tokumei Kumiai）」の特徴として正しいものはどれか？
- A. 投資家（匿名組合員）が営業者に出資を行い、営業者が行う事業（不動産の保有・運用等）から生じる利益の分配を受ける契約形態で、投資家の氏名は外部に公表されない
- B. 匿名組合出資では投資家が直接不動産の名義人となり登記される
- C. 匿名組合出資には出資という概念が一切存在しない
- D. 匿名組合出資を行うと投資家は営業者の事業の全ての意思決定に直接関与する義務を負う
正解: A. 投資家（匿名組合員）が営業者に出資を行い、営業者が行う事業（不動産の保有・運用等）から生じる利益の分配を受ける契約形態で、投資家の氏名は外部に公表されない ／ 匿名組合出資は、投資家（匿名組合員）が営業者に出資し、営業者の事業から生じる利益の分配を受ける契約形態で、商法上の制度です。投資家は営業者の事業に直接関与せず、その氏名も外部に公表されない（匿名）点が特徴で、不動産証券化のスキーム（TMKやGK-TKスキーム等）で活用されます。
問10. 資産の流動化に関する法律（資産流動化法）に基づく「特定目的会社（TMK）」の特徴として正しいものはどれか？
- A. 不動産等の資産を裏付けとした証券（優先出資証券・特定社債等）を発行して資金調達を行う、資産の流動化を目的とする法人
- B. TMKは一般の株式会社と全く同じ規制のもとで運営される
- C. TMKは不動産以外の資産には一切利用できない
- D. TMKの活用には資産流動化計画の策定が一切不要である
正解: A. 不動産等の資産を裏付けとした証券（優先出資証券・特定社債等）を発行して資金調達を行う、資産の流動化を目的とする法人 ／ TMK（特定目的会社）は、資産流動化法に基づき設立される法人で、不動産等の特定資産を裏付けとした証券（優先出資証券・特定社債等）を発行して投資家から資金を調達し、資産の流動化（証券化）を行う仕組みの中核を担います。事前に資産流動化計画を作成し内閣総理大臣（金融庁）等への届出が必要です。
問11. 不動産の鑑定評価手法の一つである「原価法」の考え方として正しいものはどれか？
- A. 対象不動産を価格時点において再調達（再建築等）するのに要する原価を求め、そこから経過年数等による減価修正を行って価格を求める方法
- B. 原価法は将来の収益のみに着目して価格を求める方法である
- C. 原価法は取引事例のみを比較して価格を求める方法である
- D. 原価法は土地には一切適用できず建物にのみ適用される
正解: A. 対象不動産を価格時点において再調達（再建築等）するのに要する原価を求め、そこから経過年数等による減価修正を行って価格を求める方法 ／ 原価法は、対象不動産を価格時点で新たに再調達（再建築）するとした場合の原価（再調達原価）を求め、そこから建築後の経過年数等に応じた減価修正を行うことで価格を求める鑑定評価の手法で、主に建物の評価に用いられます（土地にも一定の場合に適用されます）。
問12. 不動産の鑑定評価手法の一つである「取引事例比較法」の考え方として正しいものはどれか？
- A. 多数の取引事例を収集し、事情補正・時点修正・地域格差や個別格差の補正を行った上で、対象不動産の価格を求める方法
- B. 取引事例比較法は将来の収益のみに基づいて価格を算定する方法である
- C. 取引事例比較法では取引事例を1件も必要としない
- D. 取引事例比較法は必ず原価法と全く同じ結果になる
正解: A. 多数の取引事例を収集し、事情補正・時点修正・地域格差や個別格差の補正を行った上で、対象不動産の価格を求める方法 ／ 取引事例比較法は、対象不動産に類似する多数の取引事例を収集し、事情補正（特殊な事情の排除）・時点修正（価格時点への調整）・地域要因や個別的要因の格差補正を行った上で、対象不動産の価格を求める鑑定評価の手法です。
問13. 還元利回り（キャップレート）が4%の市場において、年間純収益（NOI）が800万円の不動産の理論的な収益価格はいくらか？
単位: 万円 ／ ヒント: 収益価格＝純収益÷還元利回り
正解: 20000万円 ／ 収益価格 ＝ 800 ÷ 0.04 ＝ 20,000万円（2億円）。同じNOIでも還元利回りが低い（＝不動産市場での評価が高い）ほど、理論価格は高くなります。
問14. 企業会計における固定資産（不動産等）の「減損会計」の基本的な考え方として正しいものはどれか？
- A. 資産の収益性が著しく低下し、投資額の回収が見込めなくなった場合に、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、その減少額を損失として計上する
- B. 減損会計は不動産の時価が上昇した場合にのみ適用される会計処理である
- C. 減損損失は必ず特別損失ではなく営業費用として計上しなければならない
- D. 減損会計を適用すると資産の帳簿価額は必ず増加する
正解: A. 資産の収益性が著しく低下し、投資額の回収が見込めなくなった場合に、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、その減少額を損失として計上する ／ 減損会計は、固定資産の収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合に、その資産の帳簿価額を回収可能価額（正味売却価額と使用価値のいずれか高い方）まで減額し、減少額を減損損失として計上する会計処理です。
問15. 不動産オーナーがサブリース業者と結ぶ「サブリース契約（家賃保証契約）」に関する留意点として正しいものはどれか？
- A. 契約上「家賃保証」とされていても、借地借家法上の借家契約に該当する場合、賃料の減額請求がサブリース業者側から行われる可能性があり、当初の保証賃料が将来にわたって変わらない保証ではない
- B. サブリース契約を結べば賃料は将来にわたって法律上一切減額されないことが保証される
- C. サブリース契約には借地借家法の適用が一切ない
- D. サブリース契約は必ずオーナーに有利な内容にしかならない
正解: A. 契約上「家賃保証」とされていても、借地借家法上の借家契約に該当する場合、賃料の減額請求がサブリース業者側から行われる可能性があり、当初の保証賃料が将来にわたって変わらない保証ではない ／ サブリース契約（オーナーとサブリース業者間の転貸借契約）は借地借家法上の建物賃貸借契約に該当するとされ、経済事情の変動等を理由にサブリース業者側から賃料減額請求が行われる可能性があります。「家賃保証」という言葉のイメージとは異なり、将来にわたって賃料が保証されるとは限らない点への理解が重要です。
問16. 不動産特定共同事業法における「特例事業（不動産特定共同事業の特例）」を活用したスキームの目的として最も適切なものはどれか？
- A. 地方の空き家や遊休不動産の再生など、まちづくりに資する小規模不動産事業について、SPCを活用した資金調達を可能にすることで、事業の担い手を広げる
- B. この特例は大都市の超高層ビル開発にのみ適用される
- C. 特例事業には出資者保護の仕組みが一切設けられていない
- D. 特例事業を利用すると不動産特定共同事業法の規制が全て適用除外になる
正解: A. 地方の空き家や遊休不動産の再生など、まちづくりに資する小規模不動産事業について、SPCを活用した資金調達を可能にすることで、事業の担い手を広げる ／ 不動産特定共同事業法の特例事業（小規模不動産特定共同事業等）は、地方の空き家再生などまちづくりに資する小規模な不動産事業について、SPCを活用した資金調達を可能にすることで、地域の不動産再生の担い手を広げる狙いがあります。
問17. 不動産投資における「デューデリジェンス（DD）」の内容として適切なものはどれか？
- A. 物理的状況（建物の劣化状況等）、法的状況（権利関係・法令適合性等）、経済的状況（賃料水準・稼働率等）を総合的に調査し、投資判断やリスク評価に役立てるプロセス
- B. デューデリジェンスは物件の外観写真を撮影するだけの簡易な作業である
- C. デューデリジェンスは法的な調査のみを指し経済的な調査は含まれない
- D. デューデリジェンスは不動産取得後に行うものであり取得前には実施しない
正解: A. 物理的状況（建物の劣化状況等）、法的状況（権利関係・法令適合性等）、経済的状況（賃料水準・稼働率等）を総合的に調査し、投資判断やリスク評価に役立てるプロセス ／ 不動産投資におけるデューデリジェンスは、物件の物理的状況（建物診断等）、法的状況（権利関係・遵法性の確認）、経済的状況（賃料水準・稼働率・将来の修繕計画等）を総合的に調査し、投資判断やリスク評価、価格交渉に役立てる、取得前に実施される重要なプロセスです。
問18. 1級レベルで求められる不動産投資の総合的な分析視点として最も適切なものはどれか？
- A. 収益還元法等による価格の妥当性検証に加え、法的リスク・空室リスク・流動性リスク・税務上の取り扱いなど多面的な要素を統合して投資判断を行う
- B. 不動産投資の判断は表面利回りの数値のみを比較すれば十分である
- C. 不動産投資には法的リスクという概念は一切考慮する必要がない
- D. 不動産投資の分析に流動性（売却のしやすさ）という視点は不要である
正解: A. 収益還元法等による価格の妥当性検証に加え、法的リスク・空室リスク・流動性リスク・税務上の取り扱いなど多面的な要素を統合して投資判断を行う ／ 1級レベルの不動産投資分析では、収益還元法等による価格評価だけでなく、権利関係や法令適合性などの法的リスク、空室・賃料下落リスク、売却のしやすさ（流動性リスク）、税務上の取り扱いなど、多面的な要素を統合して総合的に投資判断を行う視点が求められます。
問19. 自用地としての評価額が8,000万円の土地について、借地権割合が60%であるとき、この土地の借地権の相続税評価額はいくらか？
単位: 万円 ／ ヒント: 借地権の評価額＝自用地評価額×借地権割合
正解: 4800万円 ／ 借地権の評価額 ＝ 8,000万円×60% ＝ 4,800万円。借地権は土地の使用収益権として、自用地評価額に借地権割合を乗じて評価します。
問20. 公共の用に供されている（不特定多数の者の通行の用に供されている）私道の相続税評価に関する説明として正しいものはどれか？
- A. 不特定多数の者の通行の用に供されている私道は、原則として評価額をゼロとする（評価しない）扱いがされる
- B. 私道は全て自用地と全く同じ評価額になる
- C. 私道には評価額という概念自体が存在しない
- D. 私道の評価は必ず自用地評価額の80%になる
正解: A. 不特定多数の者の通行の用に供されている私道は、原則として評価額をゼロとする（評価しない）扱いがされる ／ 不特定多数の者の通行の用に供されている私道（公共性の高い私道）は、原則として評価額をゼロとして扱われます。一方、特定の者（近隣の数世帯のみ等）が利用する私道は、自用地としての評価額の30%相当額で評価するなど、私道の利用実態に応じて評価方法が異なります。
問21. 借地契約が期間満了により終了する際に、借地権者（借主）が地主に対して行使できる「建物買取請求権」の説明として正しいものはどれか？
- A. 借地権の存続期間が満了し契約の更新がない場合に、借地権者が地主に対して、借地上に存する建物を時価で買い取るよう請求できる権利
- B. 建物買取請求権は地主のみが行使できる権利である
- C. 建物買取請求権を行使すると借地権者は建物の対価を一切受け取れない
- D. 建物買取請求権は定期借地権にのみ認められる権利である
正解: A. 借地権の存続期間が満了し契約の更新がない場合に、借地権者が地主に対して、借地上に存する建物を時価で買い取るよう請求できる権利 ／ 建物買取請求権は、借地権の存続期間満了時に契約の更新がない場合、借地権者（借主）が地主に対して借地上の建物を時価で買い取るよう請求できる権利です（一般定期借地権など、契約であらかじめ排除されている場合もあります）。
問22. J-REIT（不動産投資信託）の運用主体である「投資法人」が、資産運用会社等と別法人として組成される目的として最も適切なものはどれか？
- A. 資産運用を行う会社が万一経営破綻した場合でも、投資法人が保有する不動産等の資産が直接的な影響を受けないようにする「倒産隔離」を図るため
- B. 投資法人を別法人にすることで法人税を完全に免除するためだけの目的である
- C. 投資法人は資産運用会社の完全子会社として運営しなければならない
- D. 投資法人という形態には倒産隔離という概念は一切関係しない
正解: A. 資産運用を行う会社が万一経営破綻した場合でも、投資法人が保有する不動産等の資産が直接的な影響を受けないようにする「倒産隔離」を図るため ／ J-REITは、実際に不動産を保有・運用する「投資法人」と、その資産の運用指図を行う「資産運用会社」を別法人として組成することで、資産運用会社が経営破綻した場合でも投資法人が保有する資産に直接的な影響が及ばないようにする倒産隔離の仕組みを備えています。
問23. 不動産所得の金額の計算上生じた損失のうち、損益通算の対象から除外される部分として正しいものはどれか？
- A. 土地等を取得するために要した借入金の利子に相当する部分の金額
- B. 建物の減価償却費に相当する部分の金額
- C. 固定資産税に相当する部分の金額
- D. 損害保険料に相当する部分の金額
正解: A. 土地等を取得するために要した借入金の利子に相当する部分の金額 ／ 不動産所得の損失は原則として他の所得と損益通算できますが、その損失の中に土地等を取得するために要した借入金の利子に相当する部分がある場合、その部分の金額は損益通算の対象から除外される特例があります。
問24. 共有関係にある不動産の共有状態を解消する方法として適切なものを全て選べ。
- A. 共有物分割請求（現物分割・代償分割・換価分割等）
- B. 共有者間での持分の売買
- C. 共有者の1人が他の共有者の持分を買い取る（持分の集約）
- D. 共有名義であることを一切変更せず放置すること
正解: A・B・C ／ 共有不動産の解消方法には、裁判所を通じた共有物分割請求（現物・代償・換価の各分割方法）、共有者間での持分売買、特定の共有者による持分の買い取り（集約）などがあります。共有名義を放置すると、将来の相続でさらに共有者が増え権利関係が複雑化するリスクがあるため、早期の解消が望ましいとされます。